Азбука покупателя

Жилье на рынке недвижимости подразделяют на два типа: первичное и вторичное. Первичное жилье — это квартира, на которую еще не оформлено право собственности. У нее нет ни кадастрового номера, ни почтового адреса. Такие объекты продает в строящихся домах застройщик, а покупатель становится соинвестором проекта.

Вторичное жилье, соответственно, это квартиры, которые продают собственники.
«Новая вторичка» — промежуточный вариант, когда дом еще не сдан, а квартиры в нем уже перепродают те, кто вошел в проект на ранних стадиях строительства. Объем сделок с «новой вторичкой» — 5–10 % с каждой новостройки. В последнее время также «новой вторичкой» называют и выставленные на продажу квартиры в домах, построенных после 2010 года, в том числе те, которые приобретены в сданных домах, но в них еще никто не жил.

Кто может продавать «новую вторичку»

Квартиры у застройщиков на раннем этапе строительства, помимо физлиц, покупают инвесторы: банки, фонды и прочие организации, которые затем перепродают лоты. Ярослав Дарусенков, руководитель Департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», говорит, что организации выкупают 5–10 % от общего количества квартир в доме.

Безопасная схема сделки с «новой вторичкой» — это переуступка прав требования по ДДУ, причем разрешение на такую переуступку дает сам застройщик
Разная цена

Средняя стоимость московских квартир от застройщиков в уже готовых домах в сегменте комфорт--класса, по словам Ярослава Дарусенкова, составляет 182,8 тыс. руб-лей за м2. Цены на лоты стартуют от 3,9 млн руб-лей. В бизнес--классе средняя стоимость «квадрата» находится на уровне 260,1 тыс. руб-лей, а бюджет квартир начинается от 8,12 млн руб-лей.

Жилье с отделкой от застройщика дорожает по мере приближения срока сдачи дома. Поэтому в доме, который уже сдан, «новая вторичка» от застройщика всегда дороже.

«Новая вторичка» с отделкой от физлица: в этом случае стоимость может быть произвольной, до 40 % больше цены застройщика. Но есть способ вычислить себестоимость ремонта и сколько владелец хочет на нем заработать. По Индексу ремонта «Петровича», в Петербурге средняя стоимость ремонта 1 м2 — 6507 руб-лей, в Москве — 5949 руб-лей (данные за третий квартал 2020 года). Умножьте эти цифры на площадь квартиры и сопоставьте с ценой, которую называет собственник. Опираясь на эти данные проще и обосновать стоимость «вторички» и аргументированно оспорить предложение.

Дмитрий Таганов руководитель Аналитического центра
«ИНКОМ-Недвижимость»
Основной плюс покупки нового жилья не у застройщика, а у частного лица заключается в большем разнообразии выбора. Если у застройщика уже распроданы объекты определенной категории, скажем, самые бюджетные или самые большие по метражу лоты (от четырех комнат и более), то покупатель уже не сможет подобрать подходящий вариант. Но он может обратить внимание на частных лиц, перепродающих свои квартиры. Здесь главный минус — риск значительного завышения цены со стороны продавца. Чаще всего это происходит при продаже объектов, где ремонт был проведен собственником, который собирается получить большую прибыль от сделки.

Совет покупателю, подбирающему себе квартиру у девелопера, — проверить репутацию застройщика, оценить риски с точки зрения того, нет ли у него финансовых проблем и сможет ли он достроить проект, в котором приобретается квартира. Также желательно обратить внимание на состояние и технические характеристики дома — то, что это новостройка, не означает идеального состояния квартир и общих мест проживания.

Купить «новую вторичку»
В последнее время почти каждая десятая квартира в новостройках продается не застройщиками, причем до того, как дом сдан. Вместе с экспертами составили инструкцию, как безопасно купить такую недвижимость.
Безопасно или рискованно

Безопасная схема сделки с «новой вторичкой» — это переуступка прав требования по ДДУ, причем разрешение на такую переуступку дает сам застройщик.

Рискованная схема: договор покупки будущей квартиры, когда застройщик обязуется продать объект, который будет оформлен в его собственность позже. При этом деньги с покупателя застройщик или другой будущий собственник хочет получить сразу. Гарантий, что все пойдет по плану, никто дать не может.
Александр Гиновкер генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»
«Новая вторичка» — один из самых востребованных видов недвижимости в Санкт--Петербурге. Если квартира покупается в сданном доме, то ее преимущество в том, что покупатель может въехать в новую квартиру в сжатые сроки, а не ждать несколько лет до завершения строительства.

Плюс «новой вторички» — чистота истории, в отличие от квартир в старом фонде, где одним из рисков является сложная история владения собственностью. В 90-е годы при приватизации очень часто нарушались права лиц, временно не проживающих в квартире: например, находившихся на службе в армии, учебе в другом городе. В любой момент такой гражданин может заявить свои права на квартиру, а у покупателя возникнут проблемы. При покупке «новой вторички» такие случаи исключены.
Минус таких объектов — цена, которая заметно больше, чем у квартир в строящихся домах.
Евгений Коноплев, ведущий эксперт «МИЭЛЬ»
Потенциально в зоне риска сделки, которые находятся на промежуточной стадии между «первичкой» и «вторичкой». В долевом строительстве между подписанием акта приема--передачи и получением документа о собственности проходит до 2–3 месяцев, в течение которых иногда предлагают совершить сделку с недвижимостью «когда я оформлю свое право, обязуюсь тебе продать мою квартиру, но оплатишь ты ее уже сейчас».

В этой ситуации залог в пользу покупателя наложить пока не на что, так как нет объекта права. И зарегистрировать такой договор в Росреестре невозможно, поскольку Росреестр регистрирует или переуступку права по ДДУ или переход права на объект на вторичном рынке. Выход для покупателя: выбирать объекты с уже оформленным правом или покупать объекты по переуступке ДДУ.
Понравилась статья? Поделитесь с другими!