Портрет покупателя: богема, госслужащие и ретрофилы

Есть люди, не готовые променять дух старого города ни на какие удобства новостроек. Их не волнуют новые коммуникации, подземные паркинги, зеленые дворы. Им важнее открыточные виды и культовые достопримечательности в пешей доступности, а то и в окне собственной квартиры, воздух, пропитанный историей старого города. Здесь можно выбрать квартиру с нестандартной планировкой, эркером и кованым балконом. Кроме великолепной архитектуры ценится и «начинка» — сохранившаяся обстановка подъездов и квартир: столетняя плитка и лепнина, паркет, изразцовые камины, массивные дубовые двери, витражи.

Весь старый фонд столиц можно разделить на два класса: исторические особняки (нередко являющиеся памятниками архитектуры) и дома, построенные век назад и позднее, в том числе «сталинки» — дома постройки 1930–50-х. Артем Зубенко, директор департамента вторичной недвижимости «МК-Элит», так описывает обе категории: «Первая — антикварная недвижимость. В Питере это здания, расположенные вокруг Таврического и Летнего садов, ансамбля Смольного парка, в «золотом треугольнике». Это красивые парадные, лепнина и камины, организованная парковка, хорошее техническое состояние дома и инженерных коммуникаций, однородный состав жильцов. Покупают антикварные квартиры творческая элита, бизнесмены, чиновники, топ-менеджеры, и такие предложения занимают не более 5 % от общего количества жилья в старом фонде.

Основная его часть — рядовые квартиры исторической застройки. Порой в ветхом состоянии, с огромными невостребованными площадями, отсутствием лифта. Привлекает покупателей то, что стоимость квадратного метра такой недвижимости близка к стоимости квадратного метра типового жилья в спальных районах, а недостатки компенсируются возможностью жить в лучших местах города и наслаждаться обладанием чем-то неподвластным времени». Этим смелым и целеустремленным людям пригодятся рекомендации экспертов по покупке и превращению будущего фамильного гнезда в современное жилое пространство.


Совет: Keep calm. Ремонт в старом фонде потребует в 1,5–2 раза больше времени и финансов, чем в новостройке. Сюрпризы, как приятные, так и плохие, практически неизбежны. Отнеситесь к ним как к данности — ведь вы раскапываете культурные слои и общаетесь с историей
Капремонт в старом фонде

В объявлениях о покупке и продаже квартир дома без капитального ремонта называют СФ («старый фонд»), с капитальным ремонтом — СФК («старый фонд с капремонтом»). Капремонт бывает комплексным и выборочным. При комплексном от здания оставляют только фасады, а «начинку» полностью меняют. Жилье в таких «модернизированных» зданиях более комфортное и стоит дороже, но частично утрачивает то, за что его ценят: столетние двери, паркет, лепнину, окна с красивой расстекловкой, витражи, изразцовые камины и печи в парадных и квартирах.

При выборочном капремонте работают над отдельными проблемами здания — меняют или укрепляют подгнившие конструкции, устанавливают санузлы и ванные, производят перепланировку.

Проверить, прошел ли дом капремонт, можно здесь: Питер, Москва

Сергей Вишняков
управляющий Prime Quality, руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня»
Ирина Островская
дизайнер
Квартира в доходном доме начала XX века на Малой Конюшенной, Санкт-Петербург

Квартира досталась хозяевам с евроремонтом — ни старинной лепнины, ни роскошного паркета, ни дубовых дверей не сохранилось. Зато был действующий дымоход — его прочистили, установили камин, и теперь хозяева с удовольствием им пользуются.

Не новостройками едиными живы столичные рынки недвижимости. Разобрались, кто и почему покупает квартиры в домах 100-летнего возраста, к чему надо быть готовым, затевая в них ремонт. Если чувствуете себя непрошенным гостем везде, кроме любимых улиц, где жили писатели и поэты XIX века и их литературные герои, этот текст для вас.
Взялись
за старое
Барские покои: как их адаптируют к XXI веку

«В советское время просторные квартиры разделяли на несколько и заселяли коммунальным способом. В 90-е их начали расселять и ремонтировать, превращая в роскошные апартаменты. Особой популярностью пользовались квартиры с видом на набережные или исторические достопримечательности, — рассказывает Татьяна Воронина, главный редактор BN.ru. — Часть бывших коммуналок была переведена в нежилой фонд, и на их месте появились офисы и мини-отели. Однако к 2020 году все коммуналки ликвидировать так и не удалось — их по-прежнему очень много». Сегодня эти комнаты занимают большую часть продаваемого старого фонда. Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость», приводит статистику: «В 2019 году сделки с объектами, расположенными в дореволюционных домах, составили 8,8 % от общего числа сделок, две трети пришлось на комнаты в низком ценовом сегменте, треть — на дешевые двушки. В сталинских домах продажи составили 3,6 % от общего объема сделок, почти половина — комнаты».

Недавно питерские коммуналки обрели новый бюджетный формат — студии для постоянного проживания или апартаменты под сдачу. Компании выкупают большие квартиры и превращает их в комплекс объектов с официальным согласованием перепланировки. Если раньше средняя площадь квартир в историческом центре начиналась от 55 м2, то теперь свои 20–30 м2 можно получить за деньги, сравнимые с покупкой студии в многоэтажке спального района. Учитывая, что коммуналок еще очень много, можно ожидать дальнейших экспериментов с перерождением коммуналок в новые форматы, адаптированные для жизни в крупнейшем городе Европы.

А вот с квартирами в «сталинках» собственники расставаться не спешат. В марте 2020 года в Петербурге на продажу было выставлено 814 квартир (данные агентства недвижимости «Невский Простор»), в Москве около 5000 квартир — в столице доля предложения «сталинок» вместе с дореволюционными домами не превышает 10 %, приводит данные Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Когда-то считавшееся престижным, сегодня это жилье отходит на второй план, особенно если в доме не проводился капитальный ремонт. «Если дом находится в престижном районе, отреставрирован или отремонтирован, квартира удобной планировки с хорошим ремонтом, а цена от собственника адекватная, то объект быстро купят. Но если цена завышена — покупатель выберет новостройку», — объясняет Виктория Зорина, директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty. В таких условиях владельцам квартир в «сталинках» логичнее вкладываться в их обустройство, «раскручивать» управляющую компанию на капремонт дома, благоустройство территории, нежели продавать по снижающейся цене.

Сюрприз на лестнице: что скрывают перепланировки

Когда архитекторы прошлого проектировали жилые дома, они не знали, как сильно изменится жизнь за 100 лет. Сегодня огромные квартиры по 7 комнат с одной кухней, одним санузлом, «черным входом» и невозможностью принципиально изменить планировку кажутся неуместным форматом недвижимости. Практически все незаконные перепланировки вызваны попытками адаптировать пространство к современной жизни. Прекрасная, на первый взгляд, квартира в доме с капремонтом может иметь такие модификации, узаконить которые никогда не удастся. Во-первых, при попытке продать такую квартиру банк, скорее всего, откажет потенциальному покупателю в ипотеке. Во-вторых, если на владельца пожалуются соседи и проверка выявит незаконную перепланировку, хозяину придется заделывать незаконно пробитые дверные проемы, сносить нелегальные перегородки, демонтировать ванную комнату, возведенную над соседской кухней и комнатой.

Многие живут с незаконной планировкой годами и сталкиваются с проблемой лишь при продаже. «Мы смотрели с клиентами красивый фасадный дом на одной из популярных магистралей Москвы, — рассказывает Сергей Вишняков. — Обнаружили в документах несоответствия реальной планировки квартиры и поэтажного плана. Некоторые были несущественными и легко узакониваемыми, но наше внимание привлек странный проем на плане.

Как купить и продать квартиру в старом доме

Квартиры в домах, построенных в довоенное время, имеют богатую историю владения: присоединение освободившихся комнат, приватизация, наследство. Домовая книга велась по каждой комнате в отдельности, поэтому проверять данные тоже нужно по каждой комнате и каждому ее владельцу — кто, когда и как покупал и продавал. Смотрите историю прописанных, выписанных, проверяйте, нет ли судебных дел по собственнику или по комнате/квартире в целом, — так можно понять, не были ли нарушены права детей или иных лиц при приватизации, не сохраняет ли кто-либо право на пользование квартирой. Запросите от продавцов справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выдаваемые по месту прописки. Лица, состоящие на учете в ПНД и НД, могут спокойно продавать недвижимость, в законе такого запрета нет. Но если собственник состоит на учете, риск расторжения сделки повышается — продавцу будет легко доказать, что при совершении сделки он не понимал происходящего и на самом деле квартиру у него отняли.

Если квартира в сталинском или дореволюционном доме вам досталась по наследству и вы по какой-то причине решили ее продать, не затевайте капитальный ремонт — затраты не отобьются. Но приведите ее в приемлемый для продажи вид. Сделать нужно немного: вынести из квартиры всю ненужную мебель и старую технику, что-то подкрасить, где-то подклеить обои, провести клининг — без пыли квартира будет выглядеть более привлекательной. Подготовьте все необходимые покупателю документы. Ипотечным покупателям, скорее всего, понадобятся документы из БТИ (поэтажный план и экспликация) — делаются они не быстро, получите их заранее. Возьмите свежую выписку из ЕГРН, ЕЖД или выписку из домовой книги. Все это снимет сомнения потенциального покупателя в чистоте истории квартиры.
Мы прошли весь подъезд, пытаясь зайти в холлы каждого этажа и посмотреть, куда вел исчезнувший проем. Нашли! Это была черная лестница. Можно было бы считать ее одной из фишек дома, но оказалось, что там кто-то живет — на некоторых этажах мы обнаружили обустроенные спальные места, рюкзаки. Селиться в доме покупателям расхотелось».

Ручная работа: какие сложности ждут при ремонте

Проверьте, не является ли ваш дом памятником архитектуры. В домах с охранным статусом собственники и арендаторы должны сохранять внутреннее убранство: лепнину, паркет, камины, колонны. Позволить себе такую реставрацию могут только очень богатые люди либо организации. Убедившись, что ваш дом не памятник, можете готовиться к обычному ремонту, учитывая ограничения. Во-первых, разрешение на перепланировку жильцы получают в индивидуальном порядке, поскольку раньше дома строились не по типовым сериям. «Если у дома нет охранного статуса, то собственники при единодушном решении могут даже достроить несколько этажей дома, изменить фасады и многое другое. Но если хотя бы один из жителей откажется, по закону изменения будут невозможны. Часто даже при банальных капремонтах именно это является причиной того, что здравые идеи так и не реализуются, — объясняет Виктория Зорина. Мария Литинецкая напоминает, что несущие конструкции могут принимать на себя дополнительную сверхнормативную нагрузку от проседающих перекрытий, такие перегородки затрагивать нельзя.

Вторая проблема: деревянные перекрытия в большинстве дореволюционных и довоенных домов. «Чтобы понять, готовы ли перекрытия выдержать новый ремонт, нужно вскрывать пол и изучать их. Иногда перекрытия приходится укреплять или менять, что очень дорого», — объясняет Сергей Вишняков.

Наконец, увеличивает стоимость ремонта и отсутствие лифта — все материалы приходится носить вручную.

Мария Пилипенко
дизайнер
Квартира в кооперативном доме 1931 года постройки в Басманном тупике, Москва

Исторические рамы буквально рассыпались. Сначала хотели заменить их на новые деревянные, но оказалось, что можно отреставрировать. На зиму, правда, окна приходится заклеивать, как раньше, но хозяев это ничуть не смущает.

Фото: А. Народицкий
Разница в стоимости квартир в питерских «сталинках»
* Скорее, стоит рассматривать как коммерческий объект, а не жилой.

Данные «Невского Простора».
Сохранить историю

Если старинная лепнина или камин не вписываются в ваш будущий интерьер в стиле минимализм, сбивать потолочные розетки и превращать старинные изразцы в груду строительного мусора — довольно варварское решение. Их можно «законсервировать» — например, аккуратно зашить в гипрок. Вдруг ваши дети или следующие покупатели квартиры оценят именно эти артефакты. Мы проиллюстрировали эту статью фотографиями проектов, сделанных бережно и с уважением к истории предыдущих поколений.
Илья и Светлана Хомяковы
дизайнеры
Квартира в сталинском доме на Садовом кольце, Москва

В стене одной из комнат был рабочий мусоропровод — его заварили и дополнительно звукоизолировали в три слоя, закрыв отдельной перегородкой из гипсокартона.
Понравилась статья? Поделитесь с другими!