По итогам апреля спрос на аренду квартир в столице упал на 76 % относительно аналогичного периода 2019 года. Такие данные приводит компания «Миэль-
Аренда». Среди редких запросов, которые поступали, около 70 % по-прежнему приходилось на квартиры стоимостью до 30 тыс. руб­лей в месяц и только 5 % — на квартиры дороже 100 тыс. руб­лей. Одновременно почти в 10 раз взлетел спрос на аренду жилья в Подмосковье — москвичи, особенно семьи с детьми, постарались самоизолироваться для удаленной работы и учебы не в тесных квартирах, а с комфортом и доступом к свежему воздуху. Самыми популярными были лоты стоимостью от 50 до 80 тыс. руб­лей в месяц. Похожая ситуация наблюдалась и в других российских регионах.

При этом взрывной спрос на аренду пригородной недвижимости не спровоцировал роста предложения. Напротив, возник дефицит. Эксперты отметили резкое снижение количества лотов как в Москве (–30 % по сравнению с апрелем 2019 года), так и за городом (–40 % по сравнению с апрелем прошлого года). Дело в том, что собственники тоже соблюдали режим самоизоляции и поэтому не выставляли свои объекты либо снимали их с экспозиции.
26 % арендаторов отметили, что в будущем они выберут квартиру в более зеленом районе для комфортных прогулок, а 23 % — заранее проверят наличие всех бытовых приборов на кухне. Таковы результаты опроса «Авито Недвижимость» по итогам самоизоляции
Последствия «карантина» первыми ощутили владельцы недвижимости, сдающие ее посуточно. В марте передвижения по стране прекратились, и каждый пятый арендодатель, предоставляющий жилье для путешественников и командировочных, перевел его в долгосрочную аренду. Как отметили в «Авито Недвижимость», доля достигла 31,5 % от общего объема объявлений об аренде. Первыми перешли на такую схему жители туристических городов: в Санкт-­Петербурге перевели из краткосрочного в долгосрочный наем 69,3 % жилья, в Ленобласти — 50,4 %, в Москве — 43 %, в Татарстане — 35,9 %, в Подмосковье — 31,6 %.

Обратный процесс запустится после снятия всех ограничений в стране и восстановления туристического потока, прогнозируют аналитики, а пока фиксируют ажиотажный спрос на российском юге. Впервые общая доля Краснодарского края и Крыма составляет больше 30 % от спроса на аренду жилья. В этом году, по словам руководителя направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость» Артема Кромочкина, из-за закрытых границ россияне переключились на отечественные курорты. Интерес к жилью в теплом климате подогревает и возможность работать удаленно — теперь пожить у моря можно не 2 недели, а 2 месяца, ведь возвращаться в офис после отпуска не нужно. Самыми активными туристами на курортах Краснодарского края в этом году, по данным ЦИАН, стали москвичи (40 % поисковых запросов), жители Подмосковья (10,5 %) и Петербурга (7,5 %). Интересуются арендой жилья на юге также из Свердловской, Ростовской областей, Башкортостана и Красноярского края (от 2 % до 3,5 % запросов).
Как арендодателю избежать самых
распространенных рисков

1. Поиск нового жильца

Около 60 % арендодателей в период пандемии пугала вероятность досрочного расторжения договора найма по инициативе арендаторов. Искать нового жильца в таких условиях затруднительно, а квартира вместо дивидендов приносит только расходы. Во избежание в договоре найма следует прописывать обязательства сторон оповестить друг друга о своих намерениях не позднее, чем за месяц до предполагаемого расторжения, и тем или иным способом компенсировать причиненный ущерб.

2. Неполучение арендной платы

Предусмотрите в договоре найма штрафные санкции за неуплату: пени 0,1 % от размера арендной ставки, которая выплачивается за каждый день просрочки платежа. При нарушении сроков более чем на 10 дней наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом квартирант обязан покинуть помещение в течение трех суток и оплатить весь период фактического проживания на снятой им жилплощади.

3. Порча имущества

Защитить собственность поможет документальное оформление ответственности арендатора за причиненный ущерб и список передаваемого имущества в пользование (опись имущества в передаточном акте).

4. Пересдача квартиры в субаренду

Чтобы этого не произошло, собственнику нужно отразить в договоре найма сведения обо всех, кто живет в квартире, — их паспортные и контактные данные. По закону, если владелец жилья письменного согласия не давал, то субаренда противозаконна. В противном случае хозяин жилья имеет право расторгнуть договор найма, выселить всех нанимателей и поднанимателей, а при нанесении порчи имуществу взыскать штраф.

Оксана Полякова,
заместитель директора
Департамента аренды квартир
«ИНКОМ-Недвижимость»

Ксения Корягина,
директор по правовым вопросам СТД «Петрович»
Отсутствие закрепленных на бумаге правоотношений влечет множественные риски, связанные с целостностью имущества, неоправданными расходами, двоякостью восприятия договоренностей: кто, например, платит за потребляемый свет
и воду. Поэтому всегда следует заключать договор. С точки зрения закона, корректно его называть договором найма
(не аренды), а стороны — наймодателем и нанимателем.

Пункт о намерении расторгнуть договор стоит подстраховать внесением двой­ной оплаты в момент заключения договора:
  • за первый месяц аренды,
  • депозит, который можно использовать в счет оплаты последнего месяца или для восстановления испорченного имущества.
Обеспечительный платеж позволяет восполнять расходы. Например, в том случае, если наниматель вовремя не внес арендную плату. При этом, если наниматель и дальше планирует снимать жилье, он должен пополнить обеспечение до суммы ежемесячной арендной платы.

Помимо риска порчи имущества, стоит помнить и о более страшном риске — утраты. Условия ответственности тоже стоит прописать в договоре, а еще лучше — имущество застраховать. И будет не лишним в договоре отразить прямой запрет на субаренду. Будьте бдительны и аккуратны.
Рванули
из столиц
В середине марта из-за коронавируса офисные сотрудники перешли на удаленную работу, что для некоторых стало отличной возможностью уехать к себе на родину и работать из дома. Но вернулись в свои города и те, кто трудился в сфере услуг и временно остался без работы. И те, и другие стали освобождать съемные квартиры, что мгновенно сказалось на арендном рынке жилья в целом. Следим за развитием событий и разбираемся, как квартирантам и хозяевам недвижимости существовать в новых реалиях.
Одновременно замечена и такая тенденция. «Спрос на посуточную аренду жилья на курортах Краснодарского края сместился в текущем году в пользу жителей Московского и Петербургского регионов. В 2019 году на них приходилось только 44 % всех просмотров, в этом году уже 58 %, — говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Жители остальных субъектов РФ стали менее активны в поиске и бронировании квартир на море для летнего отдыха, что связано с общим снижением платежеспособности населения». «Цены на аренду домов в Крыму и Краснодарском крае, — отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко, — выросли лишь на 2,5–3,6 %». Эксперт объясняет это двухнедельным сроком обсервации приезжих.

Как будет дальше меняться «развесовка» на арендном рынке жилья, где выстрелит спрос и где упадет еще больше — пока непонятно. Так или иначе, в период самоизоляции и после снятия ограничений наиболее четко обозначились риски. Мы собрали советы экспертов, как правильно вести себя, если вы сдаете или снимаете жилье, либо только планируете это сделать.
Если вы арендуете жилье напрямую у владельца

Сегодня многие, чтобы сэкономить, предпочитают искать жилье не через риелторов, а самостоятельно по базе объявлений. Вот как это сделать правильно.

1. Проверяйте собственников.

Арендуя квартиру, можно столкнуться с мошенником, выдающим себя за собственника. Мошенник арендует квартиру и предлагает ее в аренду по низкой цене сразу нескольким претендентам. Ничего не подозревающий квартирант вносит предоплату или залог, злоумышленник отдает ему ключи и просит пару дней, чтобы «вывезти вещи». В назначенный день арендатор приезжает и оказывается у закрытых дверей, телефон «собственника» больше не отвечает. Проверяйте, кроме паспорта, также подлинник документа, удостоверяющего право собственности на жилье.

2. Если у квартиры несколько собственников, включайте их всех в договор.

Каждый из владельцев жилья должен письменно подтвердить, что готов сдавать квартиру. Иначе, если один из домовладельцев решит сдать квартиру, не оповестив об этом других, договор будет считаться недействительным. Владелец, не давший согласия на проживание арендаторов, вправе расторгнуть договор и выселить их.

3. Письменно фиксируйте все договоренности.

Пропишите в договоре условия оплаты коммунальных услуг,
по какому тарифу оплачиваются городские, междугородние
и международные звонки. Если в подъезде есть консьерж, укажите, кто должен оплачивать его услуги: хозяин или квартирант. Иначе будьте готовы ежемесячно выкладывать еще
по 300–500 руб­лей.

4. Указывайте в договоре, кто имеет право проживать в квартире, с именами и фамилиями, в том числе детей.

Если в съемной квартире будет иногда останавливаться ваша мама, если у вас есть животные — все это указывайте в договоре, чтобы избежать дальнейших трений с хозяином.

5. Составляйте акт сдачи-­приёмки.

Обязательно фиксируйте состояние квартиры в момент сдачи, сделайте перепись имущества и фотографии с датой на момент сдачи. Чтобы при выезде вам не пришлось доказывать, что диван погрызла собака предыдущих жильцов.
Мария Жукова,
управляющий директор сети офисов «Миэль»
С чем может столкнуться арендатор

1. 15 % собственников жилья отказываются составлять договор найма, по данным «ИНКОМ-Недвижимость». Это впоследствии грозит неправомочным повышением арендной ставки или преждевременным выселением, поэтому настаивайте на заключении договора.

2. Каждая шестая сделка на арендном рынке Москвы сопровождается ложными обещаниями арендодателей обновить сдаваемое жилье, устранить неисправности, приобрести мебель или бытовую технику. Не верьте на слово, фиксируйте в договоре.

3. Арендаторы, выполняющие ремонт в съемных квартирах, договариваются с наймодателем, что на период ремонта будут освобождены от оплаты проживания. Однако собственники нарушают договоренность, более того — отремонтированную квартиру пытаются сдать дороже. Совет тот же — не доверять устным договоренностям.

4. Из-за задолженности владельцев квартир по коммунальным платежам у арендаторов отключают электричество и воду. Можно договориться с хозяевами о пересмотре ежемесячной платы с включением в нее «коммуналки». Так вы сможете контролировать платежи сами.
Когда владельцы и квартиранты решают действовать самостоятельно без риелторов, им надо помнить, что главный гарант безопасных сделок — использование проверенных площадок и сервисов. Администрации таких ресурсов, как Airbnb или «Авито Недвижимость», используют модерацию и помощь искусственного интеллекта для защиты своих пользователей. Airbnb выступает посредником между сторонами, удерживая оплату у себя до момента подтверждения, что претензий к жильцу/жилью нет. В «Авито Недвижимость» все объявления модерируют для отсечения подозрительных объектов, но призывают соблюдать правила безопасного поведения в Интернете, в первую очередь, не сообщать данные документов и банковских карт и не переводить деньги до момента заключения договора.
ПОРТРЕТ ИДЕАЛЬНОГО АРЕНДАТОРА

Аналитики ЦИАН выявили предпочтения владельцев жилья в отношении будущих жильцов. Охотнее всего хозяева сдали бы квартиру семейной паре, где оба супруга работают в банковской сфере, с одним ребенком или без детей, желательно без домашних животных. Но если питомец имеется, то предпочтение отдается собакам, а не кошкам.

Многодетным семьям снять квартиру сложнее, чем парам с одним ребенком: процент отказов составляет 71 % и 38 % соответственно. Правда, 37 % квартирных хозяев отказывают и бездетным семьям. Такие пары охотнее приглашают друзей в дом и устраивают вечеринки, что для собственников жилья крайне нежелательно.
НЕ СТАТЬ ЖЕРТВОЙ МОШЕННИКОВ

В апреле–мае в «ИНКОМ-Недвижимость» начали массово обращаться рассерженные граждане. Они стали жертвами аферистов, которые выдавали себя за сотрудников агентства, предлагая «выгодную сделку» по найму квартиры при условии предоплаты. После получения денег они, естественно, пропадали, и подбором квартиры никто не занимался. В компании рассказали, что лжериелторы размещали объявления на интернет-­ресурсах по недвижимости, указывая свой контактный телефон, а название компании упоминали лишь в устных переговорах с будущей жертвой. Целью мошенников была продажа потенциальному арендатору информации о несуществующем объекте. С апреля по май число обращений от пострадавших увеличилось в 5 раз против показателя всего предыдущего года, с марта 2019-го по март 2020-го. Чтобы не пополнить ряды обманутых арендаторов, помните: крупные агентства работают только на основании договора об оказании риелторских (не информационных!) услуг. И без предоплат.

Понравилась статья? Поделитесь с другими!