Выбрать ликвидную недвижимость

Приобретя «неправильное» жилье, можно потерять часть вложенных в него средств. Недвижимость должна быть ликвидной, то есть сохранять рыночную стоимость при различных экономических ситуациях. Признаком ликвидности городского жилья в массовом сегменте является местоположение жилого комплекса в пешей доступности от станции метро или, в случае Москвы, от МЦК или МЦД, а в пригородах — рядом с платформой железной дороги, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». В бизнес-классе больший «вес» имеет наличие наземного или подземного паркинга в проекте, поскольку покупатели такого жилья предпочитают общественному транспорту личный автомобиль и озабочены вопросом, где его хранить.
Помимо инфраструктуры важна планировка. Эксперт советует обращать внимание на квартиры с квадратными комнатами в плане, без длинных коридоров и темных углов. В такой квартире удобно расставить мебель, свет распределяется равномерно. Соответственно, любой дизайн-проект обойдется дешевле, ведь его автору не придется изобретать конструкции и решения, чтобы изменить форму комнаты.
Все названные факторы не только делают жилье ликвидным, но и оказывают влияние на его стоимость.
Так, близость дома к метро или ж/д станции может поднять стоимость квартиры на 10–20 %.
Расположение на средних этажах повышает цену на 10 %. Видовые квартиры могут дать прибавку до 15 %, окна в тихий двор — плюс 5 %. А негативно влияет на ликвидность конкуренция. Если рядом с приглянувшимся домом возводится еще один жилой комплекс или даже два, инвестору будет сложнее продать квартиру. Наверняка в соседних проектах тоже будут владельцы, которые приобрели недвижимость для дальнейшей перепродажи, и с ними придется соревноваться. Увеличить капитал за счет покупки жилья можно двумя способами. Первый — купить недвижимость по низкой цене на старте строительства дома и продать по более высокой после ввода объекта в эксплуатацию. Второй — приобрести жилье и сдавать в аренду. Подбирать недвижимость для инвестиций нужно в соответствии с одной из этих стратегий, только так можно выжать из квадратных метров максимум прибыли.
«В текущем году доходность от вложений
в недвижимость составила в среднем по России 12 % годовых, что в 1,5 раза больше прибыли от банковских вкладов»


Как заработать
на инвестициях в жилье
Золотое время рынка недвижимости в нашей стране пришлось на нулевые годы. Тогда можно было купить квартиру в разы дешевле, чем сегодня, а поскольку жилье стремительно дорожало, вложения окупались быстро и приносили хорошую прибыль, особенно в Москве и Петербурге. Сейчас доходность от инвестиций не так высока, но она есть.
Какое жилье выбрать для покупки в 2020 году, чтобы на нем заработать, разбираемся вместе с экспертами в области недвижимости.
Из 56,5 млн российских семей почти 23 млн нуждаются в улучшении жилищных условий,
из них 7,8 млн готовы долгосрочно снимать жилье. То есть фактически 14 % всех семей России заинтересованы в наличии качественного арендного фонда. В качестве альтернативы ипотеке, которая, несмотря на снижение ставок, все еще остается для многих дорогим удовольствием, люди выбирают именно аренду жилья. В этих условиях, отмечает эксперт, средняя доходность от арендного бизнеса может составить 9–12 % годовых. Ирина Доброхотова разбирает доходность на примере проекта комфорт-класса «Кварталы 21/19» на юго-востоке Москвы. Недалеко от ЖК до конца 2019 года откроется станция метро «Стахановская».
Первая очередь комплекса уже заселена. В продаже, по данным платформы bnMAP.pro, находятся несколько корпусов со сроком ввода во втором квартале 2020 года. Наиболее интересный вариант здесь — студия с отделкой от застройщика. На старте продаж в августе 2018 года стоимость студий в среднем составляла
6,2 млн рублей, в начале ноября 2019 года — 8,1 млн рублей. «При перепродаже до ввода в эксплуатацию чистая прибыль — почти 2 млн рублей, или 30 % за 14 месяцев, то есть 25,2 % годовых», — подсчитывает эксперт. Сдавать в аренду это жилье можно будет по ставкам однокомнатных квартир за 38 тыс. рублей
в месяц. «Затраты на ремонт отсутствуют, но нужно вычесть траты на меблировку и декор помещения — около 200 тыс. рублей. Таким образом, первые полгода инвестор будет отбивать расходы. За следующие полгода собственник квартиры получит от аренды 228 тыс. рублей, то есть 3,6 % от первоначальных вложений, а еще через полгода доходность составит 7,3 % (годовых)», — считает Ирина Доброхотова.
НАЛОГОВЫЙ ПЕТРОЛИКБЕЗ

Инвестору нельзя забывать о ежегодном налоге на имущество, который рассчитывается, исходя из кадастровой
стоимости объекта. То есть потраченную на это сумму тоже стоит записать в расходы и вычесть из суммы предполагаемой прибыли. Апартаменты, кстати, облагаются налогом, как нежилое помещение, и за них каждый год придется платить больше (ставка 0,5 % или 2 % от кадастровой стоимости для апартаментов против 0,1 % для квартир). Если вы продадите жилье ранее, чем через пять лет, то должны будете отчитаться перед налоговыми органами и заплатить налог в размере 13 %. Будущий арендодатель должен также понимать, что в период, когда квартира не будет сдаваться, доходность от его недвижимости уйдет в минус.
КАК ПОСЧИТАТЬ ДОХОДНОСТЬ И ОКУПАЕМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Оцениваем затраты на покупку жилья.

2. Оцениваем затраты на ремонт, оснащение квартиры (если таковые предполагаются).

3. Складываем эти затраты.

4. Оцениваем рост стоимости жилья за счет увеличения строительной готовности объекта (стратегия перепродажи) либо подсчитываем доходность от аренды (стратегия арендодателя).

5. Окупаемость — время, по истечении которого затраты инвестора на покупку недвижимости окупятся на 100 %.

Доходность — прибыль, которую собственник получит сверх потраченной суммы.
Купить и перепродать

В первом случае предпочтительнее купить студию или однокомнатную квартиру в пешей доступности
от станции метро, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник
партнерской сети CBRE. Запланированное открытие рядом с домом станции метро, а в Москве также станции МЦК и МЦД может влиять на рост цен. Эксперты советуют в следующем году присмотреться именно
к таким проектам. В столичном массовом сегменте, отмечает Ирина Доброхотова, доходность находится на уровне 10–15 %, но на такие квартиры и покупателей найти быстрее. Жилье бизнес-класса в удачных
локациях, например, рядом с парком, может подорожать на 30 % и более. Мария Литинецкая приводит такой пример. Средняя стоимость квадратного метра студии в московском ЖК бизнес-класса «Метрополия» на старте продаж в сентябре 2018 года составляла 173,2 тыс. рублей. Спустя ровно год показатель достиг 233 тыс. рублей, то есть вырос на 35 %. «К моменту ввода в эксплуатацию в конце 2021 года средняя цена «квадрата» студии увеличится еще примерно на 10 %. Таким образом, в общей сложности инвестор заработает за два года 48 %», — поясняет эксперт.
В Северной столице доходность от инвестиций в недвижимость, согласно исследованию
Национального рейтингового агентства, может достигать 18 % годовых. Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active, отмечает выгодность вложения в питерское жилье, проводя сравнение: «В 2019 году доходность от вложений в недвижимость составила в среднем по России 12 % годовых, что в 1,5 раза больше прибыли от банковских вкладов». Инвестировать в Санкт-Петербурге эксперт предлагает в готовое жилье.
По его словам, на вторичном рынке сейчас экспонируется 11 500 лотов, из них более 50 % относятся к эконом-классу. «Сейчас в этом сегменте инвестиционные сделки составляют 12–15 % от общего числа
приобретений. В 2016 году показатель находился на уровне 5–7 %. Наиболее ликвидные объекты для перепродажи и сдачи в аренду — однокомнатные и двухкомнатные квартиры», — поясняет Яков Волков.

Купить и сдавать в аренду

В случае, если выбрана стратегия сдачи в аренду, подойдут апартаменты, которые по характеристикам сопоставимы с квартирами, но стоят дешевле на 10–15 %. Для рантье этот вариант хорош еще и тем,
что во многих проектах с сервисным управлением поиском арендаторов взиманием арендной платы
и обслуживанием занимается управляющая компания. То есть после ввода дома в эксплуатацию УК заключает с собственниками договоры на управление недвижимостью. После чего владелец (читай инвестор)
получает доход в соответствии с выбранным вариантом доходной программы. По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, доходность от сдачи в аренду апартаментов в Санкт-Петербурге находится на уровне 10–11 %, но может достигать и 15–16 %.
В Knight Frank St Petersburg подсчитали доходность и окупаемость при сдаче в аренду питерской недвижимости. Так, покупка квартиры площадью 75 м2 в ЖК бизнес-класса обойдется примерно в 13,7 млн рублей, еще 3,4 млн рублей потребуется на отделку и меблировку. Итого первоначальные затраты составят порядка 17,1 млн рублей. Эта квартира окупится за 21 год, и доходность от сдачи ее в аренду 4 %.
Апартаменты «три звезды» площадью 26,3 м2 стоят примерно 3 млн рублей. Отделка и мебель обойдутся еще в 660 тыс. рублей, то есть затраты чуть превысят 3,6 млн рублей. Доходность от сдачи в аренду 13 %,
окупаемость 6–7 лет. При этом спрос на апартаменты в Северной столице столь же высок, как и на квартиры. «Сегмент апартаментов оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости, — поясняет
Светлана Московченко. — В сегменте жилой недвижимости доля инвесторов сейчас невелика и составляет около 10 %, хотя 5 лет назад достигала 30–40 % по проектам массового спроса. Это объясняется тем, что уменьшилась доходность, снизилась динамика увеличения цены в зависимости от стадии строительства,
и в целом у населения стало меньше денег». Арендный бизнес, по мнению экспертов, вполне может стать инструментом для заработка. Мария Литинецкая приводит такую статистику.
Признаком ликвидности столичного жилья
в массовом сегменте является местоположение жилого комплекса в пешей доступности от станции метро или Московского центрального кольца (МЦК), а в области — рядом с платформой
железной дороги

Понравилась статья? Поделитесь с другими!