Еще лет десять назад ипотечные ставки в некоторых банках находились на уровне 17–18 % годовых. После такой «кровожадности» цифры даже на уровне 10 % годовых стали восприниматься населением как манна небесная. Изменчивость ипотечных ставок эксперты объясняют зависимостью от уровня ключевой ставки ЦБ. В 2019 году на фоне низкой инфляции ключевая ставка снижалась пять раз, достигнув рекордно низкого значения — 6,25 %, говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. В результате низкая ключевая ставка повлекла за собой снижение ипотечных ставок, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», — к декабрю прошлого года средняя ставка достигла исторически минимальных 9,19 % (данные ЦБ РФ). Многие покупатели жилья уверены, что делается все это ради стимулирования продаж застройщиков, а вовсе не потому, что наша страна приближается к уровню цивилизованных западных государств, где любой гражданин может взять ипотеку под 3–5 % годовых.
В России воспользоваться низкими ставками могут только определенные категории граждан, например, льготная ипотека действует для семей, в которых с 2018 по 2022 годы родился второй или следующий ребенок. Банковская ставка по этой госпрограмме в основном составляет 6 % годовых — именно до такого уровня государство предоставляет кредитным организациям субсидии.

Опять проклятая неизвестность

Эксперты считают, что снижая ключевую ставку ЦБ РФ — сейчас она на минимальном уровне с 2014 года, — власти пытаются оживить слабый экономический рост. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, говорит, что снижение ипотечных ставок
не вызвало резкого увеличения количества ипотечных сделок.

Инвестиции в жилую недвижимость на этапе фундамента становятся безопасными
Дело в том, что за последний год «квадрат» в столичных новостройках подорожал на 5–10 %, и теперь для стимулирования спроса недостаточно просто вернуть ставки на прошлогодний уровень — требуется еще большее снижение стоимости кредита.
Тем не менее, напоминает Мария Литинецкая, Банк России может изменить вектор своей политики, перейдя к повышению ключевой ставки. «Тогда ипотека вновь начнет дорожать. Поэтому нельзя сказать, что текущая политика ЦБ имеет цель стимулировать кредитование покупателей жилья», — считает эксперт.
Доля ипотеки в структуре продаж жилья в северной столице благодаря снижению процентных ставок восстановилась
до 60 % в конце 2019 года. Однако это оказало минимальное влияние на спрос. Это вызвано тем, что в первом полугодии, когда ставки были выше, часть клиентов переориентировалась на выгодные программы рассрочки, которые в тот период запускали застройщики.
Юлия Мошкова
руководитель отдела ипотечного кредитования «Петербургской Недвижимости»
В Петербургском регионе сделки по ипотеке составили 50–55 %, в Московском — 54–58 %. В абсолютном выражении число ипотечных сделок немного сократилось, так как самих сделок
в 2019 году было заключено меньше, чем в 2018 году, но это падение было небольшим. Даже в период роста ипотечных ставок их средние значения не ушли выше психологически важного уровня в 10 %.
Алексей Попов,
руководитель аналитического центра ЦИАН
Напротив, чиновники из ЦБ постоянно говорят о возрастании рисков из-за «дешевой» ипотеки, которую могут получить финансово неустойчивые домохозяйства. Стоит отметить, что эти опасения не случайны — достаточно вспомнить, с чего начался мировой финансовый кризис в 2007–2008 гг.
В целом чем ниже первоначальный взнос, тем выше риски невозврата кредита. В условиях неопределенности может показаться, что сейчас, в период низких ставок, самое время воспользоваться моментом для покупки жилья в ипотеку. Несмотря на то, что после снижения ставок на рынке недвижимости не случилось ипотечного бума, по мнению экспертов, ход верный. Однако нужно взвесить и учесть несколько факторов.

Размер имеет значение

Первый — размер первоначального взноса. Сегодня в России из топ‑30 банков только два готовы выдавать ипотеку вообще без него: Промсвязьбанк и Совкомбанк. В других крупнейших финансовых организациях — Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзенбанке, Альфа-банке, «Открытии», Банке «Санкт-Петербург» — одним из основных условий является наличие у заемщика первоначального взноса
в размере как минимум 10–15 %. От размера первоначального взноса зависит, какая ставка будет предложена конкретному заемщику. Банк указывает ставку «от» (например, заявляет, что ипотечная ставка от 8 % годовых). Но эти условия могут распространяться только, скажем, на зарплатных клиентов, у которых есть сумма на первоначальный взнос в размере 60 % от стоимости квартиры. То есть на деле, когда человек захочет взять ипотеку, банк может предложить ему ставку 10–11 % — чем меньше у покупателя денег на момент оформления договора, тем по более высокой ставке этот договор оформляется.
Нужно быть готовым к быстрому принятию решения: ведь банки могут повысить не только процентную ставку по ипотеке, но и порог первоначального взноса. Также учитывайте, что на размер ипотечной ставки влияет срок кредитования и размер ежемесячных выплат.

Мария Литинецкая,
управляющий партнер
«Метриум», участник
партнерской сети CBRE
Семетей Жоробеков
руководитель группы аналитики СТД «Петрович»
Инвестировать в жилье правильно, но в России до сих пор
не очень выгодно, хотя ставки достигли исторического минимума. Даже ипотека под 8 % годовых — это инвестиции
в средне рисковой зоне.
Тому, кто задумывается о покупке жилья в кредит, можно порекомендовать следующий эксперимент. Оцените весь объем ежемесячных трат по ипотеке (платеж, страховой взнос, коммунальные платежи) и попробуйте в течение полугода пожить на средства, остающиеся после обязательных выплат. Тем, кто уже снимает жилье, стоит прибавить к текущим расходам на него еще 30 %. Фактически вам предстоит перейти на новую модель потребления — скорее всего, потребуется отказаться от других мелких кредитов, покупок, трат на досуг. Через несколько месяцев вы поймете, готовы ли так жить десяток лет. Учитывайте, что в случае даже маленьких просрочек банк может потребовать вернуть всю сумму платежа, — очень внимательно читайте договор. Возможно,
в результате вы предпочтете аренду как менее рискованный вариант, где есть возможность маневрировать
в платежах, условиях, снимать что-то подешевле, переехать.
В качестве бонуса от этого эксперимента — накопленные деньги можно будет пустить на первоначальный взнос. Чем он больше, тем лучше, потому что ипотеку надо стараться брать как можно на меньшую сумму и на короткий срок. К сожалению, пока ипотечное кредитование несет в себе много рисков.
Чем раньше, тем лучше

«Ожидание более низких ставок приведет к удорожанию объекта недвижимости, в итоге покупка может оказаться менее выгодной, — говорит Ирина Доброхотова и не советует привязывать приобретение квартиры к банковскому проценту. — Если есть потребность, следует покупать, ведь ипотека — это только инструмент для приобретения квартиры». С учетом последней реформы на строительном рынке, призванной создать механизм защиты покупателей жилья (речь о размещении денег дольщиков на банковских (эскроу) счетах с госгарантией вместо прямых инвестиций в пользу застройщика), недобросовестных застройщиков должно становиться все меньше, следовательно, инвестиции в собственное жилье на этапе фундамента становятся более безопасными и этим стоит пользоваться, пока ставки на минимальном уровне. Если застройщик обанкротился, то покупатель может забрать деньги со счета эскроу в любой момент, так как стройкомпании теперь возводят жилье не на деньги дольщиков, а на кредитные средства от банков. Соответственно, им выгоднее быстрее достроить дом, чтобы заплатить меньше процентов банку.Поскольку точно предсказать развитие событий невозможно, общая рекомендация может быть следующей. «Раз вы готовы сейчас приобрести квартиру в кредит, то лучше сделать это в период низких ставок. Даже если стоимость кредита в будущем существенно сократится, ипотеку можно будет рефинансировать по более низкой ставке», — напоминает Мария Литинецкая. Причем сделать рефинансирование можно попытаться даже в другом банке, если вас больше устраивает именно его процентная ставка.
Поэтому, какими бы неопределенными ни были внешние условия, оценивайте не только их, но и собственную жизненную ситуацию, и пользуйтесь благоприятным моментом.

Главное — принимать решения взвешенно.

Брать
или ждать?
Ставки по ипотеке достигли рекордно низких значений за всю историю современного рынка недвижимости России. Выгодно ли покупать квартиру сейчас и что нужно оценить перед покупкой — разбираемся с экспертами.
Текст: Яна Володина
Раз вы готовы сейчас приобрести квартиру в кредит, то лучше сделать это в период низких ставок
Понравилась статья? Поделитесь с другими!